Comprar o rentar: te decimos cómo saber qué te conviene

Por DAVID SALCEDO HERNÁNDEZ

• Te presentamos dos caminos sencillos para calcular si qué es lo más oportuno para tu economía: comprar casa o rentarla

Al momento de independizarse de la casa familiar, suele pensarse que comprar una casa es mejor que rentar, ya que esto último se puede pensar como un desperdicio de dinero. Sin embargo, esto no es necesariamente cierto, debido a que cada familia y persona tiene un estilo de vida diferente.

El tema de encontrar un inmueble en México se ha vuelto algo muy demandante, solamente en 2019, según Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en la Ciudad de México existió una demanda de 85 mil 261 viviendas, lo cual implica adquisición, mejoramiento o autoproducción de casas o departamentos.

Sumado a esto, el precio de las viviendas con crédito hipotecario aumentó 5% en el tercer trimestre del año pasado en comparación con 2019, mientras que en el acumulado de nueve meses la variación fue de 5.9%, lo que indica que la compra de viviendas está atravesando por un momento inestable respecto a los precios.

LA FÓRMULA SECRETA

Aunque muchos casos son diferentes, principalmente porque no todos los individuos y familias cuentan con el capital o porque tienen un estilo de vida “nómada”, hay una fórmula que es bastante útil para aquellos que no se han decidido si rentar o comprar una casa propia.

A esta pequeña fórmula se le conoce como “la del 5%” y su propósito es ayudar a determinar si conviene rentar o comprar: por ejemplo, supongamos que quieres vivir en la colonia Benito Juárez, pero no sabes si adquirir ese departamento usado o rentar uno que está cerca.

Primer debes tener en consideración que si compras ese departamento tendrás gastos de mantenimiento, mejoras, imprevistos, seguro, impuestos, trámites, entre otros costos que pueden aumentar mucho el precio real del inmueble y que se suman a la mensualidad de una hipoteca, pero que cuando rentas, estos extras son absorbidos por el dueño del lugar.

Para la regla del 5% debes considerar un mínimo de 20 años de vivienda y hacer los cálculos de cuánto realmente te cuesta ser propietario anualmente, no solamente sacar número de la mensualidad de la hipoteca de la casa.

Así que calcula que el 2% del dinero que vas a destinar cada mes sea para el mantenimiento, imprevistos, mejoras, seguros, impuestos. Mientras que el 3% restante corresponde al costo de oportunidad y a los intereses de la hipoteca, así cuando sumes los 3% de intereses y costo de oportunidad más el 2% de todo lo demás debe salirte (en el ideal) el 5% del precio de esa propiedad.

Si descubres que este número es igual o menor a lo que pagas de renta, te conviene seguir rentando, pero si es mayor, te conviene comprar casa propia.

LA CALCULADORA DE FINERO

La teoría del 5% funciona en lugares como Estados Unidos o Canadá, pero en México debes considerar que las tasas de hipoteca son más altas que en otros países, así que para que la regla del 5% valga, el porcentaje de interés que pagas anualmente debe corresponder al porcentaje que la casa aumenta anualmente. 

Esto quiere decir que, si pagas del 8% hasta el 20% de interés anual, la casa debe aumentar su valor un en esa proporción.  

Una forma muy fácil y más clara de hacer este cálculo es a través del portal Finero.

En el ejemplo del departamento de la Benito Juárez, supongamos que el precio del lugar es de un millón 5000 mil pesos y pagas una renta mensual de 5 mil pesos.

Según esta regla te conviene rentar, ya que la medida que ellos llaman Price to Rent Ratio es del 25% por ciento.

Cualquier renta que tenga un Price to Rent Ratio de 20 o más, favorecerá el arrendamiento. Si hubiera sido contrario, es decir menor al 15, conviene comprarlo. 

Pero si el índice se encuentra entre 16 y 19, hay que tomar en cuenta otros factores, como los intereses de la hipoteca y cuánto tiempo planeas vivir ahí, para tomar la decisión.